每经记者：甄素静 陈荣浩 每经编辑：何小桃,陈梦妤
一则疑似新房降价销售引发老业主不满的消息，再次将深圳楼市关注度推高。
近日，自称是深圳坪山玺悦台的业主以开发商违规降价为由，致信相关监管部门称，坪山玺悦台项目售卖价从开盘时约4万元/平方米，骤降至2.38万元/平方米。
该业主自述，自2024年2月23日起，整个深圳的地产中介圈都在宣传玺悦台2.38万元/平方米的售价，并已成交多套。而其所购房产备案单价约4万元/平方米，造成业主资不抵债，即日起断贷断供。
2月27日，有玺悦台业主向《每日经济新闻》记者确认该声明是本小区业主所写。多位业主向记者表示，他们看到了这则业主声明，对于降价也很无奈。
其中一位2021年购买了玺悦台的业主王鹏（化名）向记者介绍，自己当初买的单价是每平方米约3.9万元。据他了解，其实多数业主并不是反对降价，而是反对超出限制的降价，深圳楼盘降价幅度是不允许超过15%。
“我们业主实际了解到的情况是，从去年9月以来，开发商陆续降价，降了两三次，从最开始的单价4万元，降到2.8万元，最低到过2.38万元。”
4.3万/平降到2.38万/平？
《每日经济新闻》记者注意到，几天前在社交平台上，有中介人士也发布了多条诸如“房价一夜回到8年前，单价2.38万起买精装现房”等有噱头的广告。
2月26日，多名地产中介向记者介绍称，目前玺悦台已经带看不了了，售楼处暂时关闭。中介吴经理表示，该项目并非每套房源都是2.38万元/平方米，只有一套二楼房源，其他都是2.5万-2.8万元/平方米。开发商之所以卖这个价格，是因为其重新备案了，现在暂停了。
不过据他了解，2.38万元/平方米的价格还没有客户完成备案。
深圳市住建局官网信息显示，玺悦台公开的最新备案信息停留在2021年6月，备案均价为4.3万元/平方米，除一套2栋2楼房源处于区局锁定状态外，其他房源均是已备案和首次登记状态。
据记者了解，实际上在2021年刚取证不久，开发商就启动了渠道销售，彼时不少中介就在各平台推介新品约3.7万元/平方米起、首付93万元起买深圳三房等信息。
对于有房源被区域锁定原因，有知情人士在接受记者采访时表示是政府要求的，是预售时锁定的，政府一般会考虑到最终测绘指标等因素而锁一套，跟其他没关系。
坪山房产中介李广向记者介绍，玺悦台开盘快3年，已是现楼状态。
记者了解到，玺悦台项目位于深圳市坪山区龙田街道老坑路与松景路交汇处西北角，共计8栋塔楼，分两标段建设，其中一标段共有5栋高层住宅楼，为1-5栋；二标段共有3栋高层住宅楼，为6-8栋。
此外，项目还有合计520套保障性住房房源，主要分布在3栋与7栋一单元，其中两房236套，建筑面积约68平方米；三房284套，建筑面积约86平方米；20套三房将根据有关规定面向坪山区高层次人才配租。
开发商称系中介等第三方个人所为
《每日经济新闻》记者查询获悉，项目开发公司为深圳市创勇企业管理有限公司（下称创勇管理）。
对于降价风波，2月27日早间，创勇管理在官微最新回应称，玺悦台项目自开售以来，我司在本项目销售过程中严格遵守深圳市关于商品房销售的相关法律法规要求，本项目商品房网签价格均未低于本项目不动产销售备案价的8.5折。
“本项目房源信息、价格等请以项目营销中心现场销售及公示为准。关于近期网络上出现关于本项目价格波动的不实言论与信息，均为中介等第三方个人所为，与我司无关，请广大购房者切勿相信。”
创勇管理表示，我司将进一步严格规范中介渠道公司的管理工作，对渠道中介发布的言论密切关注，同时保留采取相关措施追究其法律责任的权利，以维护我司、本项目品牌声誉及合法权益。
北京金诉律师事务所主任王玉臣在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，单从法律上来说，房企降价在国内有严格的程序限制，某种程度上是市场行为，但法律法规对涨价降价有明确要求和限制。一般情况下，房价上涨和下跌依旧要遵循商品房预售的相关规定，不能在房价预售备案后擅自大幅度降价。
“根据《商品房销售明码标价规定》，商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。所以，开发商应当按照申报价格对外销售，降价可以，但如果比备案价低太多就会违反上述规定。”王玉臣表示。
王玉臣举例称，他曾经就遇到过一个大幅降价案例，当地主管部门要求开发商全部解除低价购房合同，否则就不恢复网签。对于企业来讲，（大幅降价）可能面临行政部门的处罚，甚至责令停止网签并处以罚款。
市场情绪好转
乐有家营销总裁贺玲表示，节前深圳就有利好政策出台，进一步放松调控，释放需求；央行降息更是进一步助攻，市场情绪好转，节后交易反弹明显快于去年，预计“小阳春”可期。如果延续这一趋势，3月市场实际成交量或可破5000套，创两年来新高。
不过深圳中原研究中心高级研究员邹少伟在接受记者采访时表示，虽然近期政策利好多，但整体趋势未扭转，依然是买方市场。2023年二手价格下滑较大，相对新房反而具备一定优势。而新房市场表现不佳，去化持续低迷，再加上开发商资金问题，打折促销极为普遍，即便是热点区域网红楼盘也需给出一定折扣。
邹少伟续称，现在市场分化严重，东部区域去化艰难，要么大幅降低备案价，要么只能给出大幅折扣，才能实现销售目标，类似玺悦台做法的项目不是个例。
记者|甄素静 陈荣浩
编辑|何小桃 陈梦妤 杜恒峰
校对|卢祥勇