今日(2月26日)，胖东来创始人于东来在社交平台正式公布“梦之城”项目效果图，这个曾被坊间称为“自由之城”的超级商业体揭开面纱。该项目规划建筑面积42万平方米，总投资40亿元(不含配套酒店)，预计2025年底动工，目标打造中国版“Costco+”商业文明综合体。
一、项目全解析：从“自由”到“梦”的商业进化
定位与规模
“梦之城”定位为仓储物流产业园与商业综合体融合体，涵盖仓储式卖场、高端餐饮、珠宝茶叶、影院娱乐等多元业态，规模相当于20个山姆会员店。项目选址许昌东城区，紧邻京港澳高速出入口与许昌高铁东站，距高铁站仅1公里，形成“高铁+高速”双流量引擎。
设计理念升级
效果图显示，建筑群采用流线型穹顶设计与立体绿化系统，内部规划有玻璃穹顶生态中庭、下沉式艺术广场。据透露，设计方案由普利兹克奖得主团队操刀，融入钧瓷釉色渐变理念，打造“可触摸的许昌文化”。
更名背后的深意
项目名称从2024年的“自由之城”调整为“梦之城”，官方解释为“从商业自由到文明筑梦的理念跃迁”。商标注册信息显示，“胖东来梦之城”已完成43类(餐饮住宿)布局，未来或延伸至文旅地产。
二、硬核底气：不贷款、零负债的“胖东来模式”
资金实锤落地
于东来在直播中透露，当前自有资金20亿元，2025年底将达30亿元，剩余10亿元通过经营现金流覆盖，明确拒绝银行贷款。这种“有多少钱办多大事”的务实风格，与地产行业高杠杆模式形成鲜明对比。
政企协同加速度
河南省投资项目在线审批监管平台显示，“胖东来梦之城仓储物流产业园”已于2月23日完成审批(许东发改〔2025〕19号)，土地组卷报批与拆迁协议同步完成，进入清表阶段。
供应链护城河
项目将配套智能化仓储中心，采用AGV机器人分拣系统，物流效率提升300%。胖东来自营的茶叶、珠宝等特色品类，将通过“前店后厂”模式直连消费者。
三、商业文明实验：要做“千年工程”的三大颠覆
价格体系革命
据内部人士透露，仓储卖场毛利率将控制在10%以内，对标Costco但取消会员费。以茅台为例，拟以1499元直供价打破市场炒作。
员工生态再造
项目规划7700㎡“员工之家”，包含免费公寓、健身房与子女托管中心。延续胖东来“薪资翻倍”传统，基层员工月薪预计突破1.2万元。
体验式消费场景
首创“慢消费”概念：
茶叶博物馆：可参与宋代点茶技艺体验
珠宝工坊：现场观摩玉石雕刻
生态餐厅：食材溯源系统实时展示种植过程
四、战略棋局：三城联动下的商业帝国
郑许一体化落子
同步推进的郑州东站西广场3万㎡艺术超市(预计2026年开业)，与“梦之城”形成“仓储旗舰+城市精品”双线布局，辐射中原城市群2000万人口。
对抗资本巨头的底气
项目5公里范围内规划有山姆会员店，但胖东来以“零距离价比电商、体验感超越mall”的错位竞争，直面国际巨头。
商业文明输出
于东来提出“将许昌打造成东方奥兰多”，通过“梦之城”输出豫商文化IP。项目已预留国际会展中心，拟举办全球商业伦理论坛。
结语
从40㎡糖烟酒店到42万㎡商业巨舰，胖东来用30年完成了一场商业哲学的逆袭。当“梦之城”效果图刷屏时，人们看到的不仅是一座建筑，更是一个拒绝资本异化、坚守人性温度的商业乌托邦实验。正如网友所言：“这里卖的不仅是商品，更是中国人对美好生活的想象。”
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